Transmettre un patrimoine sans tout donner d’un coup, réduire la facture fiscale, protéger son conjoint tout en avantagent ses enfants… Le démembrement de propriété coche beaucoup de cases lorsqu’il s’agit d’organiser sa succession. Mais entre « usufruit », « nue-propriété » et « pleine propriété », il est facile de se perdre.
Dans cet article, je vous propose un tour d’horizon pratique du démembrement de propriété appliqué à la succession : à quoi ça sert, comment ça fonctionne concrètement, quelles économies espérer, et dans quels cas cette stratégie devient vraiment intéressante.
Rappel : que signifie démembrement de propriété ?
En droit français, la propriété se décompose en deux grands droits :
- l’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (y vivre, le louer, toucher les loyers, encaisser les dividendes, etc.) ;
- la nue-propriété : le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le transmettre), mais sans jouir des revenus pendant la durée de l’usufruit.
Lorsque vous possédez un bien en « pleine propriété », vous cumulez ces deux droits. Le démembrement, c’est le fait de les séparer :
- une personne détient l’usufruit ;
- une autre détient la nue-propriété.
À l’extinction de l’usufruit (souvent au décès de l’usufruitier), la nue-propriété et l’usufruit se « reforment » automatiquement en pleine propriété, sans frais ni droits supplémentaires pour le nu-propriétaire.
Démembrement et succession : pourquoi c’est si utilisé ?
En matière de succession, le démembrement de propriété est un outil de premier plan pour trois raisons principales :
- Protéger le conjoint survivant : il garde l’usage du patrimoine (usufruit), sans que les enfants soient déshérités.
- Avantager les enfants sur le long terme : ils deviennent nus-propriétaires, avec la pleine propriété à la clé plus tard, sans nouvelle taxation.
- Optimiser la fiscalité : les droits de succession sont calculés non pas sur la valeur totale du bien, mais sur la valeur de la seule nue-propriété ou du seul usufruit, selon ce qui est transmis.
Le tout en bénéficiant du cadre bien balisé du Code civil : ce n’est pas un montage exotique, mais une mécanique classique du droit français.
Comment se met en place le démembrement dans une succession ?
Il existe principalement deux grands cas de figure :
- le démembrement « subi » au décès : il résulte directement des règles légales ou des choix du conjoint survivant ;
- le démembrement « organisé » de son vivant : par des donations en nue-propriété, parfois complétées par des clauses particulières (donation-partage, clause de réversion d’usufruit, etc.).
Le démembrement au décès : conjoint usufruitier, enfants nus-propriétaires
Au décès d’une personne mariée, et en présence d’enfants communs, le conjoint survivant a souvent le choix entre :
- un pourcentage de la succession en pleine propriété (par exemple 1/4) ;
- ou la totalité en usufruit, les enfants recevant la nue-propriété.
Dans la pratique, l’option « totalité en usufruit » est très fréquente, car elle permet au conjoint :
- de rester dans le logement familial ;
- de continuer à percevoir les revenus des biens (loyers, intérêts, dividendes) ;
- tout en laissant les enfants devenir nus-propriétaires, donc futurs pleins propriétaires à son décès, sans droits supplémentaires.
Exemple simplifié :
Un couple marié, deux enfants. Au décès de Monsieur, le patrimoine est de 400 000 € (dont 300 000 € de résidence principale).
- Madame opte pour l’usufruit de la totalité.
- Les deux enfants reçoivent la nue-propriété de ces 400 000 €.
- Madame peut habiter le logement, le louer, toucher les revenus des placements.
- À son décès, les enfants récupèrent la pleine propriété des 400 000 € (ou de ce qu’il en reste) sans payer à nouveau de droits sur ce patrimoine-là.
Attention : le conjoint usufruitier a des droits forts, mais aussi des obligations : il doit entretenir le bien, payer les charges courantes, et ne peut pas l’aliéner seul (une vente nécessite en principe l’accord des nus-propriétaires).
Le démembrement organisé de son vivant : la donation avec réserve d’usufruit
Autre grand classique pour préparer sa succession : la donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit. Vous donnez la nue-propriété d’un bien (par exemple à vos enfants), tout en gardant l’usufruit jusqu’à votre décès.
Concrètement :
- vous continuez à utiliser le bien (y vivre, le louer, toucher les loyers) ;
- les enfants deviennent nus-propriétaires ;
- la valeur taxable pour les droits de donation est réduite (on ne taxe « que » la nue-propriété) ;
- au décès de l’usufruitier, les enfants deviennent pleins propriétaires automatiquement, sans droits supplémentaires sur ce bien.
Ce schéma permet d’anticiper la succession, tout en gardant la main sur le bien pendant toute sa vie. C’est particulièrement courant pour :
- la résidence principale ou secondaire ;
- un appartement locatif ;
- un portefeuille de valeurs mobilières (actions, obligations, unités de compte).
Comment est calculée la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?
Pour le fisc, un bien démembré doit être ventilé entre :
- valeur de l’usufruit ;
- valeur de la nue-propriété.
Cette répartition se fait à partir d’un barème légal basé sur l’âge de l’usufruitier au jour de la transmission (article 669 du CGI). Plus l’usufruitier est jeune, plus l’usufruit « vaut cher », et inversement.
À titre indicatif :
- moins de 21 ans : usufruit = 90 % ; nue-propriété = 10 % ;
- 41 à 50 ans : usufruit = 60 % ; nue-propriété = 40 % ;
- 61 à 70 ans : usufruit = 40 % ; nue-propriété = 60 % ;
- 71 à 80 ans : usufruit = 30 % ; nue-propriété = 70 % ;
- plus de 91 ans : usufruit = 10 % ; nue-propriété = 90 %.
Exemple : vous donnez à 68 ans un appartement d’une valeur de 300 000 € en nue-propriété à vos deux enfants, tout en vous réservant l’usufruit.
- À 68 ans, la nue-propriété est valorisée à 60 % de 300 000 €, soit 180 000 €.
- Les droits de donation (après abattements) sont calculés sur 180 000 €, et non sur 300 000 €.
- Au jour de votre décès, les enfants deviennent pleins propriétaires, sans taxation supplémentaire sur ce bien.
C’est là que se joue une grande partie de l’intérêt fiscal du démembrement.
Les gains fiscaux possibles dans le cadre d’une succession
En combinant démembrement et abattements, il est possible de transmettre des montants significatifs, tout en maîtrisant la fiscalité.
Pour mémoire, en ligne directe (parents/enfants), chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans, sans droits de donation. Sur un couple avec deux enfants, cela représente déjà :
- 100 000 € x 2 parents x 2 enfants = 400 000 €
Si ces 400 000 € correspondent à de la nue-propriété (par exemple avec un usufruitier de 65 ans), la valeur en pleine propriété du patrimoine transmis est en réalité plus élevée, du fait de la décote liée au démembrement.
Autrement dit, le démembrement permet de « caser » davantage de valeur économique sous le même plafond d’abattement.
Démembrement et résidence principale : l’exemple typique
Pour beaucoup de ménages, le principal actif à transmettre reste la résidence principale. Voici un schéma fréquent :
- à partir de 60–65 ans, les parents donnent la nue-propriété de la maison aux enfants, en se réservant l’usufruit ;
- ils restent chez eux comme avant ;
- en cas de revente pour acheter plus petit ou un bien mieux adapté, la vente se fait avec l’accord des enfants nus-propriétaires ;
- le prix de vente est ensuite réparti entre usufruitier(s) et nus-propriétaires selon le barème fiscal, ou bien réinvesti dans un autre bien démembré ;
- au décès du dernier parent, les enfants deviennent pleins propriétaires, sans nouvelle taxation sur ce bien (Il reste en revanche une éventuelle taxation sur d’autres actifs non anticipés).
Ce type de montage permet souvent de limiter les droits de succession, voire de les annuler totalement sur la résidence principale, en particulier lorsque la valeur du patrimoine reste raisonnable et que les abattements sont bien utilisés.
Les points de vigilance : ce qu’on oublie souvent
Le démembrement n’est pas une baguette magique. Mal utilisé, il peut générer des tensions familiales ou des blocages patrimoniaux. Quelques écueils fréquents :
- La rigidité à la revente : pour vendre un bien démembré, il faut l’accord conjoint de l’usufruitier et des nus-propriétaires. Si les relations familiales sont tendues, tout peut se compliquer.
- Le financement des travaux : qui paie quoi ? En théorie, l’usufruitier supporte les réparations d’entretien et charges courantes, le nu-propriétaire les grosses réparations. Dans la réalité, tout le monde ne lit pas le Code civil… D’où l’intérêt de clarifier par écrit.
- Le risque de sentiment d’injustice : par exemple, si un seul enfant reçoit la nue-propriété d’un bien très convoité (la maison de famille), alors que les autres héritent d’actifs plus abstraits. La donation-partage peut atténuer ces tensions en organisant la répartition globale.
- La perte de marge de manœuvre : une fois la nue-propriété donnée, le donateur ne peut plus revenir en arrière. Si sa situation évolue (dépendance, besoin d’argent), il peut se retrouver limité.
D’où l’importance de ne pas se focaliser uniquement sur l’optimisation fiscale, mais aussi sur la souplesse et la paix familiale.
Comment articuler démembrement et assurance-vie ?
L’assurance-vie est souvent la star de la transmission, mais elle peut aussi être combinée à un démembrement. Plusieurs pistes :
- Clause bénéficiaire démembrée : par exemple « mon conjoint pour l’usufruit, mes enfants pour la nue-propriété ». Le capital versé à terme aux enfants bénéficie d’une fiscalité souvent avantageuse, et le conjoint peut percevoir les revenus du capital (sous certaines modalités à préciser avec le notaire).
- Utilisation de l’assurance-vie pour rééquilibrer : si un enfant reçoit un bien immobilier en nue-propriété, un autre peut être avantagé via des capitaux d’assurance-vie, afin de rétablir l’équité globale.
Ces montages deviennent techniques : il est impératif de se faire accompagner, car une clause bénéficiaire mal rédigée peut complètement déjouer vos intentions.
Dans quels cas le démembrement de propriété est-il particulièrement pertinent ?
En pratique, le démembrement prend tout son sens lorsque :
- vous avez un patrimoine principalement immobilier (résidence principale + un ou deux biens locatifs) ;
- vous souhaitez protéger votre conjoint tout en préservant les droits des enfants ;
- vous visez une transmission progressive, en anticipant dès 55–65 ans ;
- vous avez des enfants majeurs et relativement responsables (pour éviter les blocages à la revente) ;
- votre patrimoine est d’un niveau où les droits de succession ne sont pas négligeables mais restent maîtrisables avec une bonne stratégie.
À l’inverse, cela peut être moins adapté si :
- vous êtes très jeune et votre situation personnelle encore instable ;
- votre patrimoine est modeste et déjà largement couvert par les abattements légaux ;
- vous avez besoin de garder une totale liberté de gestion (revente, arbitrages importants, etc.).
Le rôle clé du notaire dans la mise en place
Le démembrement de propriété, surtout dans une optique de succession, ne s’improvise pas. Le notaire est votre interlocuteur central pour :
- vérifier vos objectifs (protection du conjoint, équité entre enfants, fiscalité, etc.) ;
- choisir le bon outil : donation simple, donation-partage, donation avec réserve d’usufruit, testament avec legs en usufruit, etc. ;
- sécuriser la rédaction des actes (répartition des charges, clauses spécifiques, éventuelles clauses de retour, réversion d’usufruit) ;
- simuler les coûts actuels (frais, droits) et futurs (droits de succession restants).
Un bon réflexe est d’arriver chez le notaire avec :
- un inventaire sommaire de votre patrimoine (montant, nature, localisation) ;
- une idée claire de vos priorités : protéger qui, transmettre quoi, à quel horizon ;
- une ouverture à l’arbitrage : le montage parfait sur le papier n’est pas toujours celui qui correspond le mieux à votre réalité familiale.
Ce qu’il faut retenir pour organiser sa transmission entre usufruit et nue-propriété
Le démembrement de propriété est un levier puissant pour :
- protéger un proche (souvent le conjoint survivant) sans léser les héritiers ;
- anticiper la transmission en douceur, grâce aux donations en nue-propriété ;
- réduire la fiscalité de la succession en jouant sur les abattements et la décote de la nue-propriété.
Mais comme tout outil puissant, il nécessite une bonne compréhension et un cadrage juridique solide. Avant d’engager des démarches :
- interrogez-vous sur vos besoins de revenus futurs et votre besoin de flexibilité ;
- discutez avec vos proches pour éviter les mauvaises surprises familiales ;
- faites chiffrer les différents scénarios par un notaire, éventuellement en complément d’un conseiller en gestion de patrimoine.
Organiser sa succession entre usufruit et nue-propriété, ce n’est pas seulement une affaire de chiffres. C’est aussi une manière de poser, noir sur blanc, comment vous souhaitez prendre soin de vos proches, aujourd’hui et demain, en laissant le moins possible de place au hasard… et aux conflits.