Succès des SCPI : bonne idée ou placement à risque

Un engouement qui ne faiblit pas

Depuis quelques années, les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, ne cessent de séduire un nombre croissant d’épargnants. À mi-chemin entre l’immobilier locatif et les produits d’épargne classiques, ces véhicules d’investissement promettent une rentabilité attractive tout en offrant une forme de gestion déléguée, très prisée par les investisseurs « hands-off ».

Mais ce succès est-il le reflet d’une valeur sûre… ou faut-il y voir un engouement ponctuel, potentiellement risqué ? Intéressons-nous en détail à ce placement hybride, à ses avantages, ses limites, et aux profils pour lesquels il est le plus adapté.

SCPI : rappel du fonctionnement

Avant toute chose, rappelons comment fonctionne une SCPI. Concrètement, il s’agit d’une société qui collecte des capitaux auprès d’investisseurs pour acheter et gérer un portefeuille immobilier, principalement composé de biens professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). L’investisseur acquiert des parts de la SCPI et perçoit en retour des revenus réguliers, issus des loyers encaissés.

La gestion est entièrement prise en charge par une société spécialisée : sélection des biens, entretien, mise en location, gestion locative, revente… Bref, un investissement immobilier sans les tracas du quotidien.

Pourquoi un tel succès ?

Les SCPI ont gagné en popularité pour plusieurs raisons :

• Des rendements stables et attractifs : Ces dernières années, les SCPI ont affiché des taux de rendement allant de 4 % à 6 %, bien au-dessus de ceux des livrets réglementés ou du fonds en euros de l’assurance vie.
• Une accessibilité renforcée : Il est possible d’investir à partir de quelques centaines voire quelques milliers d’euros, ce qui rend ce placement accessible à un large public.
• Une mutualisation des risques : Grâce à la diversification du parc immobilier, les SCPI réduisent l’exposition à un ou deux locataires : une vacance locative isolée a un impact limité.
• Un placement tangible : Même si l’investissement est indirect, les fonds sont placés dans de « vrais » biens immobiliers – une caractéristique rassurante pour de nombreux Français.

Et puis, dans un contexte de taux bas, de volatilité boursière et d’incertitudes économiques récurrentes, la SCPI est souvent perçue comme un compromis entre sécurité, rendement et simplicité.

Mais tout n’est pas rose

Comme tout placement, la SCPI n’est pas sans risques. Certains sont propres à l’immobilier, d’autres aux caractéristiques mêmes de ce véhicule d’investissement.

• Le risque de perte en capital : Contrairement à un livret d’épargne ou à l’assurance vie en fonds euros, les SCPI ne garantissent ni le capital investi, ni le rendement.
• Une liquidité limitée : Vendre ses parts n’est pas toujours immédiat. En cas de désengagement massif des porteurs de parts ou de tensions sur le marché de l’immobilier, les délais peuvent s’allonger fortement.
• Des frais parfois élevés : Les frais d’entrée peuvent atteindre jusqu’à 10 %, auxquels s’ajoutent des frais de gestion annuels. Ces coûts peuvent peser sur la rentabilité réelle, surtout en cas d’investissement à court terme.
• Une fiscalité lourde : Les revenus issus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers, donc soumis à l’impôt dans la tranche marginale, plus les prélèvements sociaux. Un duo peu flatteur pour les contribuables fortement imposés.
• La dépendance au marché immobilier professionnel : Un repli de la demande de bureaux ou de commerces (par exemple avec le télétravail, ou la digitalisation du commerce) pourrait impacter les loyers perçus… et donc le rendement.

Autant d’éléments à prendre en compte avant de signer le bulletin de souscription.

Les différentes typologies de SCPI

Toutes les SCPI ne se valent pas. On distingue généralement trois grandes catégories :

• Les SCPI de rendement : Elles investissent dans des biens professionnels générant des loyers réguliers. C’est la formule la plus répandue.
• Les SCPI fiscales : Elles investissent dans du logement résidentiel éligible à des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, Denormandie…). L’objectif est ici plus la réduction d’impôt que la performance locative.
• Les SCPI de plus-value : Elles misent sur une revalorisation du patrimoine immobilier à moyen/long terme. Les revenus peuvent y être modestes, mais les gains potentiels à la revente sont théoriquement plus élevés.

Avant d’investir, il est essentiel d’identifier ses propres objectifs : recherche de revenu complémentaire ? Anticipation de la retraite ? Optimisation fiscale ? Selon la stratégie, le type de SCPI à privilégier ne sera pas le même.

SCPI en direct ou via l’assurance vie ?

Une question fréquente : faut-il investir en SCPI en direct (en achetant des parts soi-même) ou les loger dans une assurance vie ? Chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients.

• En direct : Cela permet de maîtriser le choix de la SCPI et donne accès à la pleine rentabilité brute. Mais les revenus sont fiscalisés au maximum. Et la gestion patrimoniale peut vite devenir plus complexe.
• Via une assurance vie : De plus en plus de contrats proposent une sélection de SCPI intégrée. L’intérêt ? Une fiscalité plus avantageuse (en fonction de l’ancienneté du contrat), une meilleure liquidité dans certains cas, et une gestion simplifiée. Mais cela se fait au prix de frais supplémentaires, et d’un univers d’investissement restreint.

Un exemple concret ? Sophie, 45 ans, veut générer un complément de revenus pour préparer sa retraite dès maintenant. Avec une TMI à 30 %, elle préfère passer par l’assurance vie pour optimiser la fiscalité. À l’inverse, Marc, 26 ans, en début de carrière et encore faiblement imposé, choisit d’investir directement pour maximiser le rendement.

Zoom sur le marché actuel des SCPI

Fin 2023, les SCPI géraient environ 100 milliards d’euros d’encours, preuve du dynamisme du secteur. Néanmoins, certaines SCPI ont été affectées par la hausse des taux d’intérêt, qui pèse sur les prix de l’immobilier et génère des ajustements de valeur de parts.

Des SCPI historiquement très performantes ont vu leur valeur se stabiliser, voire baisser. D’autres, plus résilientes, ont su tirer leur épingle du jeu en adaptant leur stratégie (investissement en santé, logistique, immobilier européen…).

En résumé ? Aujourd’hui plus que jamais, il est important de ne pas se contenter des performances passées et d’analyser attentivement la stratégie, la solidité des locataires, l’exposition géographique et sectorielle de chaque SCPI.

À qui s’adresse ce placement réellement ?

Malgré ses atouts, la SCPI ne fait pas figure de placement universel. Elle convient mieux à certains profils :

• Les épargnants en quête de revenus réguliers, par exemple à l’approche de la retraite, ou souhaitant compléter leur salaire avec un revenu mensuel stable.
• Ceux qui ne veulent pas gérer un bien en direct : pas de problème de travaux, de recherche de locataires, ou de déclaration foncière compliquée.
• Les investisseurs diversifiés : la SCPI peut jouer un rôle complémentaire dans une allocation d’actifs équilibrée, entre obligations, PEA, assurance vie et immobilier physique.

À l’inverse, les profils très jeunes, fortement fiscalisés, ou ayant besoin de liquidités rapides préféreront peut-être d’autres supports.

Quelques conseils d’Eva avant de vous lancer

Avant d’investir dans une SCPI, je vous recommande de :

• Comparer les SCPI : Ne vous arrêtez pas au rendement indiqué. Analysez les actifs détenus, la stratégie de gestion, la durée moyenne des baux, la part de vacance, les délais de jouissance…
• Privilégier la diversification : N’investissez pas dans une seule SCPI. Équilibrez votre portefeuille entre différents types d’actifs et secteurs géographiques.
• Intégrer cet investissement à votre stratégie globale : Posez-vous la question de votre horizon de placement, de votre besoin de revenus, de votre fiscalité personnelle.
• Éviter les effets de mode : Un rendement élevé sur une année n’est pas un gage de pérennité. Méfiez-vous des discours trop séduisants.

Finalement, les SCPI peuvent être un excellent outil d’épargne immobilière, à condition de les aborder avec rigueur et lucidité. Comme toujours en finance, il n’existe pas de produit miracle, mais des solutions adaptées à chaque projet. À vous de trouver la vôtre.